Hur bostadsbolag kan tolka Boverkets senaste utkast på energikrav

Vi börjar med det viktigaste - det finns pengar att spara på energieffektivisering - om det sker på rätt sätt

Zerotude har analyserat vad nuvarande utkast har för konsekvenser och hur gränsvärden kan tolkas, vilken ekonomisk potential som väntar samt vilka investeringar som krävs. Som grund ligger en datadriven analys genom Zerotudes programvara där effekterna av energikraven tydligt visas. Zerotudes unika modell har analyserat möjliga energiåtgärder, dess kostnader samt potential i kr och kWh på 2% av Sveriges flerbostadshus och genererat cirka 500 000 möjliga kombinationer av energirenoveringsåtgärder. Med hjälp av dessa har kostnader och effekter av olika energikrav beräknats.

EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda (EPBD) sätter nya ramar för hur snabbt byggnadsbeståndet, dvs. bostäder och lokaler måste bli energieffektivt. Vi fokuserar på flerbostadshus och dess gränsvärden som ska implementeras den 29:e maj 2026. I samband med det har Boverket tagit fram sina första underlag till den nationella byggnadsrenoveringsplanen. Underlagen beskriver hur Sverige preliminärt avser genomföra direktivet och utgör ett viktigt steg inför den version som ska skickas till EU-kommissionen vid årsskiftet.

‍

Vår tolkning av energikraven - vilka gränsvärden diskuteras?

Energieffektivitet och gränsvärden uttrycks i Primärenergital. Till skillnad från den köpta energin, viktar primärenergitalet energikällan där t.ex. användning av fjärrvärme leder till ett lägre tal, och El till ett högre tal.

Avgörande för gränsvärden är utvecklingen mellan basår 2020 och målet 2050, där målvärdet 2050 är den mest kritiska faktorn och återstår att spikas. Milstolpen 2030 och 2035 har som syfte att sätta en utvecklingstakt som säkerställer att 2050 uppnås och ska samtidigt minska 2020 års nivåer med ett visst procenttal (16% till 2030; 20-22% till 2035).

Boverket refererar till ett antal scenarion för att nå dit, bl.a. med accelererad och linjär utveckling mot målet, det som också kallas för den "svenska klausulen". Vilken väg ska väljas är inte fastställd än och i nuvarande version utgår Boverket från den accelererade utvecklingen som ligger inom intervallet som motsvarar energiklass D och nedan värden:

• 89 kWh/m², år (2030)  
• 85 kWh/m², år (2035)

‍

Avgörande att notera är två ytterligare punkter:

• Nybyggnation får troligtvis inte tillgodoräknas i energieffektivitet från och med 2020. EU-direktiv tydliggör att energieffektivitet ska uppnås i jämförelse med befintligt bestånd 2020.
• Applikation på byggnads- vs portföljnivå: Zerotude betraktar energiprestanda på portföljnivå, det vill säga som genomsnittet av ett fastighetsbestånd. Att uppnå vissa gränsvärden på byggnadsnivå hade varit betydligt mer utmanande om gränsvärden sattes på byggnadsnivå, men det bedöms som osannolikt i dagsläget.
• Underlaget tyder inte på en ändring av primärenergifaktorer som tidigare diskuterades

‍

‍

Takten måste öka - rejält

Hur ska dessa världen alltså tolkas i relation till dagens bestånd. Vår analys visar att takten som avses här skulle innebära en rejäl ökning av dagens effektiviseringstakt. Vår analys av Energimyndighetens energistatistik för flerbostadshus visar att takten skulle behöva tredubblas till 2050. Fler byggnader måste renoveras och varje renovering behöver bli mer omfattande. Boverket beräknar att antalet renoveringar per år fram tills 2030 måste mer än fördubblas, medan djupet i varje renovering behöver tredubblas.

‍

‍

Energipriser skapar stora ekonomiska incitament att följa kraven

Att följa EPBD blir ett sannolikt krav, men vår tolkning är att energieffektivisering kommer att accelereras av helt andra drivkrafter - nämligen energipriser. Zerotudes beräkningar visar att fastighetsportföljer som följer EPBD-takten har:

• 11 % lägre energikostnader 2035
• 30 % lägre energikostnader 2050

jämfört med att fortsätta i nuvarande takt.

‍

Det grundar sig på antaganden med 2% inflation över KPI. Konsekvensen av en ökad energieffektiviseringstakt blir högre driftnetto, starkare utveckling av fastighetsvärde och mer förmånliga finansieringsmöjligheter.

‍

‍

‍

Är kraven lönsamma och vad kommer de kostar?

En av de största frågorna som bostadsbolag, lagstiftare och intresseorganisationer står framför är vad kraven faktisktkommer kosta och om de är realistiska att uppnå? För att nå milstolpen 2035 (≈85 kWh/m²,år) har Zerotudeanalyserat vad detta skulle innebära för ett representativt bestånd som motsvarar 2% av Sveriges flerbostadshus. Analysen baseras på att flytta genomsnittet av beståndet till motsvarande primärenergital och att investeringar genomförs och tillgodoräknas med start 2025. Kostnaden uppgår till mellan 380-540 kr/m², för allt från 40-tals lamellhus till 70-tals skivhus och investeringar i energirenoveringsåtgärder med dagens teknik. I jämförelse med energibesparingar motsvarar detta alltså en direktavkastning på 5-7%.

‍

‍

‍

Vägen framåt

EPBD är mer än ett direktiv - vi ser det som en möjlighet! Det finns pengar att spara på att energieffektivisera och ta rygg på direktivet. För att lyckas krävs datadrivna underlag över hela beståndet som vägleder prioriteringar, visar på långsiktigt lönsamma investeringar, samordnade insatser och en kraftigt ökad takt i energieffektiviseringen. Vi fortsätter att följa utvecklingen och bidra med insikter som hjälper fastighetsägare att förstå och agera i tid.

‍

Vill ni bättre förstå hur energikraven påverkar er och hur ni kan tackla dem på bästa sätt är ni välkomna att höra av er till oss.